Método DCF: Caso #1 valoración de una cafeteria

Imagine que hemos creado un fondo de inversión. Y debemos evaluar un negocio que recién está empezando.

El negocio tiene máquinas de hacer bebidas de café que se pagaron $15,000 por todas ellas. También hay muebles que fueron adquiridos a $10,000. No hay efectivo ni acciones en el Balance General. Las máquinas y muebles recién fueron adquiridos y no tienen depreciación. Los dueños hicieron un préstamo al banco de $15,000 para financiar su negocio. El resto fue de dinero de los inversionistas. El banco les cobra 10% de interés sobre el préstamo y se paga $5,000 al capital por año adicionalmente al pago de intereses.

El alquiler anual es de $10,000, además el salario del equipo de trabajo es de $20,000 anual. Y costo de las materias primas como el café tostado, leche, azúcar es de $12,000 al año también.

Viendo los registros contables se observa que las ventas son de $70,000 al año. Y se estima que las ventas incrementaron $5000 por año hasta alcanzar los $90,000. El incremento en ventas se debe solamente al incremento en precios, por tanto, no hay incremento en gastos de operación. Las ventas se estabilizan al llegar a los $90,000 al año.

La tasa de descuento es del 10%.

1. Balance General (valores históricos)

Para desarrollar este análisis de valoración empezamos clasificando cada valor en su cuenta de balance para establecer los valores en libros o históricos de los mismos. Así tendríamos lo siguiente:

Para la cuenta de Activos tenemos las máquinas de bebidas de café y los muebles. Y como pasivos tendríamos el préstamo realizado. Así armaremos el Balance General con valores en libros o valores de compra.

 

2. Cálculo de los Flujos de Caja generados cada año

Procedemos a realizar el flujo de caja, recuerda no incluimos intereses ni pagos de capital. Colocamos los ingresos generados por ventas. Las ventas se incrementan $5000 cada año hasta llegar a $90,000, donde se estabiliza y se vuelve una perpetuidad.

A los ingresos disminuimos el costo de cafe en grano y demás gastos de personal y alquiler.

Así tenemos los flujos para el año 1 ($28,000), año2 ($33,000), año 3 ($38,000), año 4 ($43,000) y año 5 ($48,000).

3. Traer a valor presente

Primero traemos a valor presente los flujos generados desde año 1 al anio 4. El monto es de $110,647.

Seguido, debemos generar el Valor de la perpetuidad del año 5, este valor lo obtenemos dividiendo el flujo de $48,000 para la tasa de descuento de 10%, este valor nos da $480,000. Finalmente, este valor debemos traerlo a Valor Presente considerando 4 años como periodo. Y es así como nos da $327,846.

Como tercer paso valoramos los activos operativos a valor de mercado sumando $110,647 + $327,846. Así tenemos que el valor de mercado de los activos es de $438,493.

 

4. Valoración del Capital = Valoración Activos Operativos + Valoración Activos No Operativos - Valor Deuda

Una vez obtenido el Valor de los activos Operativos de $438,493 debemos sumar el valor del efectivo y valor en acciones. En este caso no hay efectivo ni valor de acciones y restamos la deuda, que en este caso es de $15,000.

Así tenemos:

Valor Capital = $438,493 + $0 - $15,000

El Valor de la empresa en base a su capital es de $423,493.

5. El Balance General en términos de mercado